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LE DIAGNOSTIC IMMOBILIER

Article publié dans la revue Arch-Index.fr d'avril, mai juin 2010 - n° 8

Le diagnostic immobilier est une activité assez rare et plutôt mal connue en Belgique.

On constate, en effet, que les opérations d’achat et de vente de biens immobiliers s’effectuent à la hâte et de manière empirique.

Les informations techniques et juridiques concernant l’immeuble sont limitées à quelques données essentielles (estimation approximative des mètres carrés, composition et affectation de l’immeuble, revenu cadastral, etc…).

En France, le diagnostic immobilier est obligatoire en ce qui concerne la présence de plomb, d’amiante, de termites, ainsi que pour l’installation de gaz et d’électricité et les performances énergétiques.

La profession de diagnostiqueur est réglementée, elle suppose des exigences en ce qui concerne des critères de compétence, d’indépendance, d’impartialité, ainsi qu’une obligation d’assurance de la responsabilité ; ces dispositions sont pénalement sanctionnées.

Ces exigences sont instituées par l’article L 271-6 du Code de la construction et de l’habitation.

Le diagnostic est obligatoire tant en ce qui concerne l’immeuble individuel que le lot en copropriété.

Il existe également divers diagnostics locatifs.

Le diagnostic porte sur l’état général de l’immeuble, de ses équipements, du sol et du sous-sol.

Le dossier de diagnostic technique est établi suivant l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 ; ces dispositions ont été introduites dans le Code de la construction et de l’habitation (cf. chapitre sur la protection de l’acquéreur immobilier, article L 271-4 à L 271-6).

L’article  L 271-4 est ainsi libellé :

« En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges…. ». 

En cas d’absence d’un tel dossier le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante et le notaire doit vérifier la validité des diagnostics qui ne peuvent être périmés.

Indépendamment des diagnostics précités, il existe également un diagnostic concernant les risques naturels et technologiques (article L 125-5-I du Code de l’environnement).

Pour les immeubles en copropriété, le syndic est obligé de tenir un cahier de maintenance qui peut-être consulté par le candidat acquéreur afin de lui permettre de connaître l’état du bâtiment compte tenu des travaux effectués dans le passé ( loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU qui a institué un diagnostic technique préalable à toute mise en copropriété (article L 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que la tenue d’un carnet d’entretien par le syndic)).

Il y a lieu également de rappeler qu’en France, depuis la loi Carrez 96-1107 du 18 décembre 1996, article 46 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, qui s’applique aux ventes et promesses de ventes de lots bâtis de copropriété, un mesurage des parties privatives du lot est obligatoire.

La mention de superficie doit figurer dans l’avant-contrat (à savoir le compromis de vente) à peine de nullité, mais cette irrégularité peut être couverte lors de l’acte authentique qui mentionne la superficie.

Une action est ouverte au candidat acquéreur dans un délai déterminé si la superficie indiquée est erronée.

Les architectes qui seraient intéressés par cette profession de diagnostiqueur pourront s’inspirer, pour commencer, des dispositions légales applicables en France et rappelées ci-avant.

Les candidats à cette profession peuvent également prendre contact avec notre cabinet pour de plus amples informations.